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仲介服務費應調整

房東:路人甲
發表時間:2013-08-31


房仲業服務費收取比例之合理性,長久以來一直處在有點曖昧不明的淺灰色地帶,不動產經紀業管理條例中,明定房仲業的服務費總計不得超過房屋總價的6%,也就是說,以6%為上限,但是多數仲介公司接收取6%,確實引起諸多爭議。



消基會日前對仲介業展開調查,包括下列七項。


1.
仲介業者履約保證服務的服務費用
;

2.
買賣方違約,專戶款項是否扣除相關服務費用才返還消費者
;

3.
各家仲介業者收取佣金金額
;

4.
若買方違約時,已支付之價金不足支付違約金時,賣方是否必須自行追討
;

5.
獲取理賠的限制
;

6.
仲介佣金是否於交易完成後收取
;

7.
其它
.



經查得選取下列重要結果。


一、70%仲介要消費者自付履約保證服務費用,以臺北市消費者之房屋平均價格在995~1997萬元計算,約要1,990~11,982元不等。




二、100%業者可從履約保證專戶中直接扣除服務費用。


  透過仲介進行房屋買賣時,買方通常直接將佣金交予仲介業者,而賣方的佣金卻是仲介業者全數於履約專戶中扣除,對此消基會認為,服務費用之收取,應以買賣雙方合意為原則。履約保證專戶之價款應僅能於交屋之後再加以動用,而非讓仲介業者可於交易過程中將稅費、代書費、仲介服務費等費用,隨意撥付。消費者一旦交易發生糾紛,還要透過冗長的訴訟程序,才能取回價金,履約保證並無法保護消費者權益。




三、若賣方產權已過戶,但買方違約不按時撥付款項,仲介業者的履約保證只是在收取款項內負付款責任,並未100%保證賣方賣屋價金全額。


  履約保證,顧名思義即是保證買賣雙方於未依約定履行時,由保證人代為履行。然而在現行仲介業者所提出的履約保證,充其量僅為"價金轉付"。因此若任一方違約時,保證者無法代為履行契約,並非一般人所認知的"履約"保證。




消基會表示,一、成屋履約保證若無法達到履約保證之效,涉有廣告不實,應禁用履約保證名稱或應重新正名為"價金信託保管制度",以免混淆消費者。二、主管機關應速研修仲介佣金上限之相關規定,大臺北地區不應超過交易總額之3%




  消基會認為,佣金上限6%,固然未超過中央主管機關規定之上限,但是大部分業者都是直接以中央主管機關上限之規定收取服務費,也是令人不解。仲介業者統計,台北市房屋平均成交總價在995~1997萬元之間,仲介費用就要約50~70萬元左右。




因此消基會呼籲房仲業者,在高房價時代,仲介的服務成本並未增加,但是仲介佣金卻大幅成長,獲利大增。根據住展房屋網的了解,目前全台灣繳交營業保證金的家數約為4,500店,20091月約是4,000店,1.5年間成長12.5%,增加速度不可謂之慢,房仲業在景氣上升波段時,利潤之豐厚可想而知。因此消基會認為,大台北地區的房仲服務費,應該由6%下降到3%才合理。




其實消基會的呼籲不無道理,「履約保證」原本就是譯自美國的名詞,既然台灣目前能做到的只有價金保證,就應該回歸正名,不要讓人誤解其保證內容,以免引來更多糾紛。




至於服務費部份,過去對買方都是收1%、賣方4%(總計5%);但不知何時開始,便慢慢將買方的1%增為2%(變為6%)。法令原意是要多留1%空間來鼓勵業者提升服務;但業者卻直接跳過改善進步,擅自將買方服務費增為2%,也是比較沒道理。




當然,在買賣雙方撮合價格過程中,服務費經常是做為中間的緩衝劑,那是對較有買賣經驗的換屋族群來說,才有經驗了解說可以拿服務費為籌碼議價,許多首購族還是照付,無形中也是形成一些的不公。




至於該怎麼解決比較妥當,等待修法路途遙遠,還是反求諸己當個聰明的消費者,買賣房屋時勤做功課,掌握價格行情,不要輕易被中間者所左右,如此一來,服務費對買賣方而言,才有真正的意義。




房仲業者表示,目前房仲所負擔的項目,從產權調查、現況調查、履約保証到交易過戶,事項相當多,人事管銷成本也很高,佣金上限6%是法律定的,且實際上業者因為競爭也多沒有收到6%,消基會稱為不合理收費,「實在太過沉重」。




至於消基會另指業者未真正落實履約保證只是「價金轉付」,房仲業表示,房仲業現在做的是「價金履約保証」,是保証買方所交付的錢會在專戶之中,避免過去常發生消費者付了錢卻無法過戶,而非交易一定成功保証。


 


花喵看新聞


 


的確,服務費在多數買賣房屋的客戶當中,都是一種痛。如果不用付這筆費用多好呢?


 事實上,殺頭生意有人做,賠錢生意沒人做。仲介業者看來雖說是買空賣空,但法規同樣明定服務費只能在成交時支付,沒成交的話,客戶是一毛錢都不必支付的。


 或許令人眼紅的,多半是指台北這類大都會的仲介業者,房子接到都必賣,動輒得就幾千萬的屋價,每間店頭都富麗堂皇,人員都光鮮亮麗。


 但即便是未成交的物件,仲介同樣須負擔廣告及各式成本,只是成交時間拉長,甚或未成交,當然都是賠本賣。


 以台南而言,屋價又偏低,即便6%收足,往往比不上台北一間成交件的3%。


 而在實務上而言,台北的仲介,似乎也很難收足全佣(畢竟佣金太高,買方也太多,競爭真的很激烈)


 


 但既然已經收取服務費,房仲業者的素質也應該有對應的提升。在證照盛行的時代,房仲人員只需上課三十小時即可取得不動產營業員執照,便能開始執業。


 因此,良莠不齊的人員,常導致房地產買賣糾紛頻傳。


 畢竟,買賣房地產是高總價的交易,也是人生的大事,不管服務費多寡,安全專業的過程與結果才是重點,不是嗎?





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    發表時間:2014-01-02

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