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似是而非的房地產舊觀念,真相是

房東:小靜
發表時間:2015-05-05


房地產價格永遠不會下跌?租屋不如買屋?台灣的利率永遠不會上升?



觀念一

房地產價格是永遠不會下跌的



實情是:

2008 年金融海嘯的起點,就是美國跌勢不止的房價,造成衍生性金融商品擔保不足,所引發的連鎖反應。這波海嘯也讓歐洲的愛爾蘭與西班牙,嚐到了房地產資產泡沫破裂的苦果。而台灣,從民國82年到民國92年的SARS事件為止,長達10年的時間房地產市場處於跌價的空頭循環,各都會區平均都有2成以上的房價跌幅。房地產的價格不是不會跌,只是景氣榮枯循環的時間很長,長到一般人都遺忘了前一段趨勢相反的日子。



觀念二

租屋不如買屋



實情是:

處在房地產泡沫將破未破之際,高房價讓北部地區的狀況已經轉變成,同樣的房地產條件下,「租金只能拿來繳一半的房貸」,根據Global Property Guide 網站的統計,台北市的房價租金比是世界第一高,分子分母顛倒以後,台北市的房租年報酬率也是世界第一低,代表著租屋者可以用相當廉價的租金在台北租屋不想成為靠爸族,又不想花大錢套牢在房價高檔的消費者,租屋其實有著非常明顯的經濟效應,也是個渡過房價修正期很好的替代方案。



現在省下來另一半的房貸,可以存起來作為以後購屋的自備款、可以拿來投資其他標的累積家庭的財富、可以投資自己或家人去學習更多的專業、可以讓自己與家人擁有一段美好旅行的回憶,把錢握在手上,總比背上過高的房貸更舒適!



觀念三

台灣的利率永遠不會上升




實情是:

為了應付金融海嘯造成的金融業流通及巨幅壞帳等問題,美國從2008年(民國97 年)起打開了美元的印鈔機,三次不同類型的量化寬鬆(QE1到QE3),將許多美元釋放到世界的金融市場,如今美國的經濟狀況好轉,失業率已經降到6.5%,美國聯準會也在民國103年10月正式讓QE3 退場,為了應對將來可能的通貨膨脹,預計美國可能在民國104年開啟升息循環。


台灣央行總裁彭淮南先生已經在103年九月及十月記者會中,宣示台灣的利率政策將會隨著美國的腳步,因此從民國97 年起迄今的低利率環境,將會有完全不一樣的轉變,房貸利率也將隨之上升,依據西班牙及愛爾蘭的狀況,當利率由降轉升之時,也是房地產價格泡沫最容易破裂的時刻。



觀念四

房地產是個穩賺不賠及抗通膨的好投資




實情是:

沒有任何的投資是穩賺不賠的,台北及新北市的房貸所得比都超過五成以上,請各位房地產投資者想一個問題,能出得起更高價格來買你房子的消費者會是誰?大陸人?香港人?還是台灣的經濟能突然好轉,民眾的實質所得大增?



至於想成為包租公(婆)的讀者,還記得台北市的房價租金比世界第一嗎?因為潛在消費者的所得停滯,導致台北的租金無法跟著房價一同飆漲,而過高的房價自然壓縮了租屋的年報酬率。別忘了,包租公(婆)還要滿足房客的修繕需求,房客拖欠房租時又該怎麼辦?如果房價不能降到租金的年報酬率達5%以上,這筆投資不見得划算!



最後,就算您眼光正確,在民國92年SARS時買房,然後持有到民國102年第4季台北市房價最高點時賣出,依據信義房價指數,這筆投資的報酬率是278%,如果當時您選擇的是黃金,同樣的持有時間,將為您帶來超過500%的報酬。更別提房地產購入、持有、交易及融資的成本較高、價格不透明及沒有統一的評價機制等不利於投資的特性。這些都是讀者想要踏入房地產投資前,必須想清楚的問題。



觀念五

購買房地產看對眼就要立刻下手!



實情是:

依據民國99年的台灣居住普查,全台的空屋率高達19%,空屋總戶數高達150萬戶,再加上台灣低迷的出生率,預計從民國108年起,人口總數將正式由增轉減,居住的需求少了,空房子卻一堆,怎麼看未來的房地產都是買方市場,在消費者最大的前提下,多看、多聽、多比較才是維護自身權益的最佳作法。


 




再者,購置房地產應該是多數讀者一輩子最大的一筆消費(或投資),如果買台電腦、智慧型手機或汽車,都知道要多方打聽比較,為何買房子這麼大筆的花費,卻只花一個下午,在銷售中心看看平面圖或樣品屋後就立刻決定?我在民國97年買房前,花了近三年,看遍了台北及新北市所有的行政區域,總計超過200 戶以上的房屋,最後才決定下手買屋。此外,雖然網路看屋十分方便,但我依舊建議讀者,請到現場眼見為憑,才能看到照片沒有拍到的真相!



觀念六

那些契約文件好煩人,簽個名就好了!




實情是:

契約是規範買賣兩造權力與義務的文件,只要契約條文沒有跟法律抵觸,這些白紙黑字就是買賣房屋的遊戲規則。當然沒有人希望買賣個房子還要上法院,但若沒有對契約內容瞭解前就隨便簽名,在法律上就會視為你認同這樣的規則,因此許多仲介或建商會刻意將政府訂定的交易「制式化契約」中,對自己不利的部分加以刪除或隱藏,所以誠摯的建議各位讀者,可以將交易的契約文件拿去跟政府所制訂的制式化契約比較,如果有發現明顯不一致的地方,可以請懂得法務的朋友,或乾脆請個律師幫忙先行審閱契約是否合理。有關各類型不動產交易的制式化契約,都可以在內政部不動產資訊平台中找到並下載,網址是:http://pip.moi.gov.tw/NET/G-Law/G3.aspx



觀念七

越多休閒性公共設施越好,回家就像在度假!




實情是:

這些交屋時美輪美奐的公共設施並不是建商免費贈送,興建的成本通通會算在公設比裡面,越多的公設就代表著消費者買了越多不是自己使用的空間。


再者,這些休閒性公共設施都需要花錢來維護保養,這些成本也分攤給社區的所有住戶。如果社區決定不繼續維護這些公共設施或管委會形同虛設,那很快這些美輪美奐的區域,就會變成藏污納垢、雜草叢生的地帶——請別忘了這些都是花錢買的。



旅遊時會希望飯店休閒設施齊全,那是因為我們會有很多的時間可以去使用;試問週一到週五上班、通勤、加班後,還剩多少時間可以去使用那些休閒設施?好不容易凹到週休假期,你和家人會喜歡去景點遊玩,還是窩在社區裡使用休閒設施?回家絕對不會是度假,因為度假不需要惦記著明天還要上班!



觀念八

數大便是美,大型造鎮建案好氣派!



實情是:

考量土地取得成本,大型造鎮往往不會位在市中心或都會區的精華地段,致使社區的生活、交通、醫療等機能會受到影響。這些動輒500戶以上的大型建案往往會規劃非常多的休閒性公共設施,用來吸引不同屬性與喜好的消費者,連帶使得房屋的公設比升高,消費者反而要花更多的錢,買一些自己都不喜歡的公共設施。



戶數越多,代表潛在的空屋數量也就越多。一個500戶的建案就算熱銷90%,也還存在著多達50戶的空屋,這些空屋除了會衍生管理及安全上的死角外,更代表著社區房價不易維持。過多的戶數也會造成管委會運作上的難度,人多嘴雜意謂著更難凝聚社區的共識,這些都是雄偉的挑氣,曾經提出過「公司無息貸款」這種方式,鼓勵購屋者除了向銀行借錢外,還可以從建商這邊借到另一筆款項來購屋,然而這類型的借貸存在不少風險;第一,因為建商不是銀行,依法不能執行金融借款業務,所以這些錢都會透過一些民間融資管道,來源及適法性尚有疑慮。


第二、這些無息貸款常常夾帶著手續費、代辦費等費用,等同繳納了利息,而且有時候會比房貸利率還高。第三、購屋者除了每月償還銀行貸款外,還需歸還建築公司該筆費用,還款壓力大增。第四、如果購屋者無法準時還款,上述民間融資管道不曉得會用怎樣的手段來催收。



量入為出永遠是聰明消費的起點,處在房地產價格趨勢即將轉變的現在,等待與貨比三家,才是聰明的房地產購屋者該有的認知,在此預祝大家,都能安然渡過台灣房地產泡沫的陣痛期,也都能用合理的價格,為自己與家人打造舒適完美的「理想窩」。



〈本文選自全書 李幸臻 整理〉


 


 


 




作者:

Dolin66(筆名)



民國66年出生,畢業於國立成功大學土木工程研究所,畢業迄今均從事房屋建築管理工作,曾完整參與上億元之集合住宅興建作業;更於房價高檔盤旋時賣屋,獲利達數倍以上,是一個從蓋房、買房、賣房到租房皆有完整經歷的房地產工作者。同時也是個賺取被動收入的投資者,著有《預售屋全攻略》,本書為作者第二本書,也是精華之作。



書名:房市泡沫來了!

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  • 1 樓住戶:柯董
    發表時間:2015-09-30

    買房子仲介都是報高不報低,都是拿最高的成交價給你看

    仲介是賺傭金, 價格賣越高傭金就抽越多, 所以每個仲介當然都希望賣越高越好

    就像之前我朋友買一間華廈
    因為信任知名仲介竟然可以買$1600萬以上, 在不知行情之簽下合約, 但事後發覺買賣價錢 ,跟市場行情 落差一百多萬 ,

    隔天才知道其他仲介才開$1500萬左右 行情價約$1450萬 為獨知名仲介開$1800萬, 朋友還以為自己很利害殺2佰萬下來 賺到了,所以後悔不想買了

    仲介就有點是趕鴨子上架, 逼朋友一定要買屋,不履行合約就是違約, 更說出狠話 , 要寄存證信函告我的朋友

    仲介就是這樣, 釵h重要事項都不事先告知, 等有紛爭時就說要採法律途徑解決o

    被那知名仲介當盤仔多花別人100萬, 可能是有些人都有品牌迷思, 信任仲介的一面之詞, 知名仲介說什麼都相信也不去求證, 也不去比較, 就傻傻的相信, 最後吃虧上當的都是自己


    買賣前要先了解市場行情, 詢問多位專業仲介人員來為你評估,告訴你你要的行情價

    如果真的不知如何評估行情,可以上知名網站 全民比價網

    比價網提供一個不錯的比價服務,比價網已經和3000位以上全省各地的專業房屋仲介人員合作,只要填寫妳購屋的需求,就會多位專業仲介人員來為你評估,告訴你你要的行情價,幫你快速找到你要的房屋,給你更快速的服務才不會浪費你的時間和浪費你的電話費,也不怕碰到黑心的屋主亂開價,買到問題屋
    買屋比價刊登表格 http://www.prices.com.tw/house/buy.php

    賣屋比價刊登表格 http://www.prices.com.tw/house/sell.php
    如果屋主不了解自己房屋的行情,可透過多家專業房屋仲介人員幫你評估,最中肯的建議,避免低價賤賣自己的房子


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    優點:不用花時間花電話費一家一家比價,刊登訊息後自然會有多位房仲人員來電為你服務
    缺點:要自行評估房仲人員的優劣




    第二種 : 自己找優質仲介
    知名 房仲成交網 http://www.sold.com.tw/
    全台第一家提供仲介評價的網站,
    網友可以透過給她們服務過的經驗,給仲介評價
    所以讓大家可以安全的辨識仲介的好壞,怕碰到惡質的仲介嘛?如果有碰過惡質惡質,你也可以給他負評價讓大家都知道這位,讓惡質仲介無法生存

    優點:由網站提供的評價弁鄍i自行評估
    缺點:要花時間和電話費來詢問


    第三種 : 找有口碑的仲介人員

    我之前經由朋友介紹廣利不動產陳姐
    她待人親切,像是家人般一樣
    也順利幫我找到一間很不錯的房子
    讓我一家人現在住的很舒適

    優點:多年口碑公司,服務態度佳
    缺點:服務地區並不是能符合每個人的需求,每個人需求不一樣需要找適合自己的地區的仲介



    第四種 : 自售或是自買並找有口碑的代書

    我都是找這家知名 代書事務所 http://www.collect.com.tw/
    非常好的代書,不但經驗豐富,專業知識都蠻豐富,辦事讓人很放心,而且有店面的會比較好!有問題也可以很容易的找到人服務。

    優點:二十多年的老字號公司,有口碑
    缺點:服務地區並不是能符合每個人的需求,每個人地區不一樣需要找適合自己的


    如果要省仲介費,可以先到這售屋網站看看,裡面幾乎都是屋主自己張貼的房屋資訊
    明日黃金屋 http://www.futurestar.tw/





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