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商業地產投資注意事項

房東:毛妹
發表時間:2015-07-10


購買前 確定回報率是關鍵


投資回報率(ROI)=年利潤或年均利潤/投資總額× 100%。投資就是為了回報,據業內人士分析,目前年回報率平均高於7%的商業可以考慮投資如是資金投入比較大的項目,年回報率平均高於5%的商業也可以考慮。


同時,投資商鋪絕不能盲目追求位置,有的商鋪售價過高,租金根本不足以支撐。如果小客戶以高價購買了商鋪,必然要求高租金,這就給經營造成了巨大壓力。而在返租的銷售方式下,租金和售價就更容易脫節。過高的售價其實是有泡沫的售價,有時還造成不斷漲價的假象,使原本就不夠理性的投資者越發頭腦發熱。


投資者應量力而行,充分評估未來的收入水平及支付能力。因為商鋪初始售價越高,投資收益率越低,資金風險也越高,將影響商鋪投資的收益。此外還要注意商鋪周邊房地產發展的狀況。商鋪價值提升是一個動態過程,要充分考慮房地產價格變動及資金占壓的成本。


購買時 考慮5個重要問題


1、考慮商鋪的形態。一般來說,社區商鋪的消費者比較固定,地段、交通對商鋪經營的影響較小而大型商場或商業街的商鋪與地理位置、交通狀況緊密相關。客戶確定了購買商鋪的形態後,就要潛心分析這方面的情況,不要什么都一把抓。


2、考慮商鋪的經營項目。經營項目不同,所屬業態自然不同。業態有“彙集效應”,如果一個地塊某一個業態非常成規模,則客戶的投資收益也會成比例提高。而“規模效應”對於初次投資者比較有利。


3、考慮相關政策。如交通、道路的改善,如舊區改造,如市政動遷等。經營商鋪是長線投資,對政策的依賴性強。客戶必須對所購商鋪未來的處境有深入的了解,以保證商鋪價值的提升。


4、考慮商鋪所在地的商業成熟度。成熟地帶的商鋪價格很貴,成長地帶的商鋪價格不是很高,注意後者幾年之後可能翻升得很高。兩種地帶的商鋪有各自的投資價值,也存在各自的投資風險,需引起足夠重視。


5、考慮商鋪的後期經營管理。商鋪更多的風險來自於後期的經營管理。如果經營管理不善,就意味著投資的絕對失敗,所以要提前考察好商管的運營實力。


簽合同 弄清商家承諾很必要


一要注意公用分攤面積。對購買者來說,商鋪的物業單價高於住宅,為了防止出現物業面積分攤不均的問題,只有事先約定嚴密詳盡,出現問題時才能順利維權。


二要注意返租承諾。返租是開發商采用較多的促銷手段,是指購房者支付房款後,若幹年之內將物業交由其經營出租,業主可獲得固定的返租回報。表面上看,返租帶給購房者的是穩賺不賠的收益,但事實上並非如此。如出現開發商未能按時交房,也沒支付返租回報的情況,投資者會因未將物業交付給開發商,雙方簽訂的返租協議不生效,而不受法律保護。另外,還有相當多開發商采取非書面承諾的方式,僅將返租承諾寫入廣告或由售樓人員口頭承諾,而在購房合同上卻無相應約定,對此投資者更得注意。


 





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