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張欣民:實價登錄竟成房價下修之路障

房東:李先生
發表時間:2014-11-20


圖說:出人意料的,實價登錄成了<a href=http://www.buyhouse.com.tw/><font color=black>房價</font></a>下修的最大路障。張欣民提供http://media.zenfs.com/zh-Hant-TW/homerun/tw.editor.house.yahoo.com/abc1a891b1000721c679293ef6af5ea5" width="600" height="400" />圖說:出人意料的,實價登錄成了房價下修的最大路障。張欣民提供


房屋市場賣壓日漸沉重,房屋交易量也持續萎縮,但奇怪的是房價卻是硬生生的撐在高點,甚至有些成屋價格還創新高,一點下修跡象都沒有,除了資金及利率的因素外,讓人感到意外的是,實價登錄也成了這波房價可能下修的最大路障!


房市指標向下 景氣多頭結束


房市景氣好壞,當然要觀察市場價量變化指標,最近很多價量指標都反轉向下,包括代表中古屋市場的房屋買賣移轉件數持續萎縮,年度可能出現33萬件關卡保衛戰。


代表預售市場的住展房市風向球持續處於衰退的黃藍燈,北市推案量更創十年來新低紀錄;代表落後指標的法拍屋卻呈現逆勢增長之勢,似乎都在宣告這波房市景氣多頭即將結束。


資金與低利趨使房價不跌


市場持續低迷,交易量更是大幅萎縮,但是為什麼房價遲遲不見下來呢?讓很多等待房價下跌要進場撿便宜的自住客十分納悶,很多專家也說:「量先價而行」,今年來市場交易量持續萎縮一段時間,應該是房價要反映下調的時機點了,但是很多地方房價卻還是紋風不動,這是什麼原因呢?


當然這波房市大多頭的支撐力量關鍵是資金潮及低利環境,這2項如果沒有動搖,房價還是會屹立不搖的。此外,實價登錄也意外的成了捍衛這波房價的禁衛軍,讓這波原本可能下修的房價更趨僵固而滑不下來。


實價登錄資訊透明反成障礙


實價登錄是我國不動產資訊透明化很重要的里程碑,消費者從此擁有資訊的掌控權,不再唯業者的說法是從,這應該是件好事,形式上對購屋者有利,但在實務上並非如此。


舉個簡單的例子來說,某甲看上某個中古屋物件,屋主開價1200萬,經查附近社區實價登錄行情後,成交價落在840~900萬之間,再者,從媒體上得知房屋交易市況低迷,某甲於是開出800萬的價碼希望可以買到這個心儀物件。


可是當屋主也亮出實價登錄成交行情,主張社區相似物件都已有成交價900萬的登錄紀錄,自己怎麼可能接受某甲800萬偏低的開價呢!結果是某甲就買不到這戶房子,最後這戶房子以950萬被別人買走,某甲只能乾瞪眼。


實價登錄成高價談判籌碼


從這個例子我們就發現,實價登錄成了賣方房價的捍衛者,而且這是個具有公信力的成交資訊,碰到賣方的成交實證與說詞,買方也就招架無力,價格根本殺不下來,一旦有願出高價的競爭者出現,房子就被別人買走了!


這是實價登錄實施以來很多買屋民眾碰到的真實狀況,因此這些民眾心中不免怨嘆,實價登錄是讓資訊透明化了,但它就猶如雙面刃,買賣雙方都可拿來作為價格談判的工具。


當賣方還沒有財務壓力、當市場景氣還沒全面反轉之際,基本上都還是賣方市場,這時實價登錄就是賣方房價的捍衛者,買方根本沒有置喙的餘地。


【地產專欄】張欣民:實價登錄竟成<a href=http://www.buyhouse.com.tw/><font color=black>房價</font></a>下修之路障!http://media.zenfs.com/zh-Hant-TW/homerun/tw.editor.house.yahoo.com/55a06cec7bad9dabf2a77fae0175f4e7" width="450" height="600" />


【地產專欄】張欣民:實價登錄竟成<a href=http://www.buyhouse.com.tw/><font color=black>房價</font></a>下修之路障!http://media.zenfs.com/zh-Hant-TW/homerun/tw.editor.house.yahoo.com/fecae71fa116b5b1d8f16cc1edb1493d" width="600" height="314" />





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  • 1 樓住戶:頂坁Q
    發表時間:2015-03-14

    買屋找仲介 , 主要是因為仲介花了時間在找物件 , 而你為了圖方便 , 也只好找仲介 , 但你不用多花時間去一間一間的尋找你夢想中的好屋.
    其實中間的差異除了法律規定的6%服務費外(買方1%~2%;賣方2%~4%) , 仲介的價值就在於他們可以提供你各區的物件及花時間去跟屋主議價.

    仲介畢竟也屬於房地產專業人員 , 在議價能力, 親和力, 及及察言觀色的能力都優於一般自行購屋者. 因此 , 議價的結果比你自行議價的價格更低 , 是有這樣的可能性.

    自行找屋主購屋 , 要注意不良產權的問題 ; 要擁有對屋主議價的口才 ; 成屋銀行貸款成數問題 (要自己找銀行); 代書過戶問題(要自己跑程序及找代書處理) ; 屋主較容易知道你有興趣 , 而難以議價

    不過就算房仲公司品牌再大、知名度再高,也不保證完全不會出現交易安全漏洞,
    找個好口碑的仲介勝過大品牌,各大品牌的買賣糾紛屢見不鮮,不
    見得大品牌就一定好,也不見得小品牌就沒保障,現在代書都以公
    開透明化,甚至各仲介皆用相同代書及履約保證普及化,房屋過戶
    交易糾紛以不在
    之前委託某知名品牌仲介在他遊說下簽了專約
    簽專任就只有他能賣,又不會有人跟他搶,沒賣掉又不是他損失,損失的是我們的利息錢,
    結果一織N是3個月都沒任何動靜
    後來換簽給 廣利不動產 她們仲介人員積極幫我找買方,短短一個月就順利成交

    所以跟好的仲介銷售人員有良好的互動,
    才會比較容易得的好的方屋資訊這才是重點


    小技巧:
    1.不論是小品牌或是大品牌口碑好才是最重要
    2.跟好的仲介銷售人員有良好的互動
    3.眼光精準


    貨比三家不吃虧我提供你3種方式讓你參考

    第一種 : 貨比三家

    房屋買賣請多家仲介公司評估,千萬不要有品牌的迷思而相信一間店的片面之詞房子慘遭賤售畢竟"品牌"是無法給你任何的服務,好的仲介人員才有法子替您服務及設想,為你找尋適合您的房屋且盡力為您爭取適當的價格


    多位專業仲介人員來為你評估,告訴你你要的了解的周邊行情價
    全民比價網 http://www.prices.com.tw/
    買屋比價刊登表格 http://www.prices.com.tw/house/buy.php

    賣屋比價刊登表格 http://www.prices.com.tw/house/sell.php
    如果屋主不了解自己房屋的行情,可透過多家專業房屋仲介人員幫你評估,最中肯的建議,避免低價賤賣自己的房子


    比價網提供一個不錯的比價服務,比價網已經和3000位以上全省各地的專業房屋仲介人員合作,只要填寫妳買屋的需求,就會多位專業仲介人員來為你評估,告訴你你要的行情價,幫你快速找到你要的房屋,給你更快速的服務才不會浪費你的時間和浪費你的電話費,也不怕碰到黑心的屋主亂開價,買到問題屋,買賣房屋更輕鬆



    優點:不用花時間花電話費一家一家比價,刊登訊息後自然會有多位房仲人員來電為你服務
    缺點:要自行評估房仲人員的優劣




    第二種 : 自己找優質仲介
    知名 房仲成交網 http://www.sold.com.tw/
    全台第一家提供仲介評價的網站,
    網友可以透過給她們服務過的經驗,給仲介評價
    所以讓大家可以安全的辨識仲介的好壞,怕碰到惡質的仲介嘛?如果有碰過惡質惡質,你也可以給他負評價讓大家都知道這位,讓惡質仲介無法生存

    優點:由網站提供的評價弁鄍i自行評估
    缺點:要花時間和電話費來詢問


    第三種 : 找有口碑的仲介人員

    我之前經由朋友介紹廣利不動產陳姐
    她待人親切,像是家人般一樣
    也順利幫我找到一間很不錯的房子
    讓我一家人現在住的很舒適

    優點:多年口碑公司,服務態度佳
    缺點:服務地區並不是能符合每個人的需求,每個人需求不一樣需要找適合自己的地區的仲介



    第四種 : 自售或是自買並找有口碑的代書

    我都是找這家知名 代書事務所 http://www.collect.com.tw/
    非常好的代書,不但經驗豐富,專業知識都蠻豐富,辦事讓人很放心,而且有店面的會比較好!有問題也可以很容易的找到人服務。

    優點:二十多年的老字號公司,有口碑
    缺點:服務地區並不是能符合每個人的需求,每個人地區不一樣需要找適合自己的


    如果要省仲介費,可以先到這售屋網站看看,裡面幾乎都是屋主自己張貼的房屋資訊
    明日黃金屋 http://www.futurestar.tw/





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